郑州楼市 每日经济新闻资料图
“你还有房票吗？要不要去看房？”
“你把有房票的亲戚介绍给我，如果促成一单，我给你发红包。”
11月以来，郑州市北四环附近的几个城中村安置小区，成了房产中介争夺客户的聚集地。
在冬日寒风中，有人在小区门口搭起小桌椅，旁边悬挂着醒目的标语：“房票购房、全程带看、车接车送。”
也有中介游走在各个小区，房票是交流的“暗号”。
据《河南日报》，当下，郑州市多个主城区正同步开展房票安置工作。此前的11月18日，位于郑州市惠济区的正商家河宽境、绿都上璟苑两个项目已完成首批房票兑付，两个项目首批兑付房票共81张，到位资金9904.9万元。
这是郑州市首批实现房票足额兑付的房地产开发项目，标志着郑州市创新施行的房票安置政策成功落地。
01
房票大军在郑州“抢房”？
郑州这一轮楼市红利，可追溯至10月下旬。
彼时一份落款时间为10月22日、由郑州市人民政府办公室发布的《关于印发郑州市征收安置项目房票安置实施办法的通知》（以下简称《房票安置办法》）文件流传开来。文件提出，航空港区、郑东新区、郑州经开区、郑州高新区及市内五区，要尽快启动房票安置工作。
10月31日，郑州市房协发布《关于号召全市房地产开发企业参与房票安置工作的通知》。通知提到，全市所有在售房地产项目都在房票允许购买范围内，群众所持房票与等价货币有相同购买能力，应在选择范围、房屋定价及优惠政策方面与一般客户享有相同权利。结合工作实际，目前正在推进的房票安置项目为已获批2024年城中村改造专项借款以购代建的项目，根据目前资金使用相关规定，只支持购买住宅。
正商家河宽境是郑州市在本轮房票兑换政策中最早接受房票的两个房地产项目之一。该项目于2023年8月正式开盘，预计将在2024年年底交付使用。按销售顾问的说法，当时其他开发商都在观望，不愿意参与。而正商家河宽境临近北四环，相对偏僻，“上半年的销售情况非常差，公司也希望能借此机会合作，看能否多卖一些”。
从结果上看，正商家河宽境赌对了。该项目针对房票安置用户，特别开放了两栋新楼，共318套期房，在没有任何宣传的情况下，村民们当天直接涌入售楼处。网上流传的现场视频显示，由于人流量过大，一位销售顾问不得不站在沙盘上以维持秩序。另一旁的入口处，数十位村民正排队等待进入。
据贝壳研究院郑州分院测算，2024年11月，郑州主城8区及四郊县，住宅网签套数7023套，环比上涨约10.9%，同比上涨约51%。
分环线来看，郑州三环至四环间是新房置业的核心区域，11月份在房票政策的推动下，成交占比由10月的37.66%提升至49.49%。三四环间如二七新区、惠济区、常西湖新区为本轮房票安置的集中区域，网签量大幅上涨。而五环外随着港区房票热度的退却，区域网签占比明显回落。
02
个别楼盘“曲线涨价”，中介进村拓客
“房票安置政策对于郑州房地产去库存的工作还是起了很大的推动作用”，同时，由于持票村民跟市场客户同步竞争房源，村民的进场也对市场客户起到了带动的作用，“有些市场客户原本还是抱着观望的情绪，现在他们心里多少会担心房源被房票客户买走”，克而瑞河南区域分析师周亚显说。
成交显著提升，关于涨价的传言随即在市场上不胫而走，更有甚者称“郑州80%的开发商因房票客户到来而涨价”。
“实际上是个别项目由于受到房票客户的影响，再加上本身房源不多，把之前的优惠政策收回了一部分”，周亚显表示，从整体的市场来看，价格平稳依然是主流。资深房产中介杨亮范亦表示并非普涨，而是“个别楼盘出现价格的轻微浮动”。
谁也不敢肯定市场的热度能够一直延续下去，在此之前，涨价只能是一个伪命题。
目前，房票安置政策正在陆续面向郑州更多区域和征拆项目推行。为了抢收，争取更多持票村民，最近除了带人看房，中介杨亮范（化名）还有一项重要工作，就是在网上收集已经推行、可能推行房票安置政策的村子，然后深入到村头巷尾进行拓客。
“无论这些拆迁村发没发（政策通知），郑州和周边城市的村子我们都去过了，效果也还行，这么做总归还是有那么一点效果的”。
在贝壳研究院郑州分院分析师看来，房票政策的大力推进，使得郑州新房库存去化周期显著缩短。据河南省住建厅官网信息，郑州主城区新房库存周期已降至18个以内。后续房票政策的推进将进一步扭转郑州新房市场的供需关系，促进房价止跌回稳。结合近11个月新房住宅的网签情况，推测2024年新房住宅全年网签套数约为5万套。
二手房方面，2024年郑州二手房价格回调约10%，下调幅度为近几年最大，以价换量仍盛。但价格的调整，加上供应结构的优化，使得二手房的性价比优势凸显，追求性价比的时代背景下，居民购房偏好转向二手，带来二手房成交量的稳步提升，预计2024年二手住宅全年网签约6万套，仅次于2023年，处于近年高位。
每经房产整合自中国新闻周刊（记者 杨智杰）、证券时报、河南日报（记者 祁道鹏）、时代财经（记者 陈泽旋）